原创北京新浪乐居12-09 09:31

摘要: 向官方求援、在社交网络上打响口水仗、走法律途径,诉求强烈的两方业主都开始为各自利益奔走。


北京东五环某高档商品房小区198户商品房业主之一,经过一年多的等待,在今年6月底拿到了新房的钥匙。孩子刚满3岁的他看重了小区配套的优质教育资源,贷款50%买下了总价近千万元的刚需改善型住房。


作为未来首都规划的“第四使馆区”,项目所在区域是京城炙手可热的置业区域。但入住刚满一月,“保障房和豪宅间的隔离墙该不该拆”的新闻开始在网上发酵,曹志强发现自家小区也在七月盛夏被卷进了舆论的飓风之中。


让他和其他197户商品房业主愕然的是,开发商当初在沙盘中展示和承诺的隔离围栏,竟然有可能被定性为违建。


围栏另一边,由同一开发商开发、暂未交房的自住型商品房业主李女士也愤愤不平。她表示:自住型商品房业主的通行区域仅5~6米,还不包括1米左右的人行道,活动面积狭小存在消防安全隐患。


8月25日,北京住建委表态,要求开发商“承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离,确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用”,并祭出杀手锏,“开发企业违法设置隔离障碍的,住建部门将不予批准预售许可、暂停网签”。


商品房业主很清楚,围栏打开,私享环境不再,自己用数倍于自住型商品房单价购买的商品房将严重贬值。许多人背负着不小的月供压力,在北京严厉的限购政策下,出售现在的房屋再次购房的门槛太高,一些业主甚至喊出“誓死护墙”的口号。


向官方求援、在社交网络上打响口水仗、走法律途径,诉求强烈的两方业主都开始为各自利益奔走。


8月29日,西三环和东五环两个高端商品房主要牵头人称接到了北京市住建委的电话,业主向经济观察报转述,官方表示会责成开发商、商品房和自住房业主三方协商达成一个共同满意的方案。



护墙



如果说东五环项目的商品房和自住型商品房业主的拉锯才刚刚打响,那么,在北京西三环,某项目高端商品房和限价商品房业主的对垒已经白热化。


2014年2月,丰台区旧村改造项目一期XJ-03-02地块出让。地块南部被开发为高端商品住宅,共计279套住宅;北部为配建的限价商品房,两栋住宅楼,共计923套房屋。


北京住建委网站显示,限价商品房小区的指导价格在1.9万~2.2万元/平方米;高端商品房单价在10万~12万元/平方米。物业费方面,限价房小区为3.3元/平方米/月,高端商品房小区的物业费为8.5~9.8元/平方米/月。


商品房业主普遍表示,如果不是得到开发商承诺将有区隔,他们不会考虑买这里的房子。对于打开栅栏共享花园,他们表现出了相当的抵触情绪。许多业主认为,在限价商品房单价低于土地楼面价的情况下,商品房业主实际上已经为配建的保障房付出了成本。


除了担忧房产贬值,商品房业主还对打开围栏后的物业服务水平表示了担忧,限价商品房住户为900余户,按约3000人估算,两个小区打开区隔后,商品房小区的舒适度将显著下降。


有商品房业主观察后认为,限价商品房小区近30%的房屋被用于出租甚至群租。这一说法目前无法得到印证。


为了保住围栏,商品房业主采取了多种措施,除积极与政府沟通之外,甚至出资聘请两名保安,日常巡视保证围栏的续存。


让商品房业主暂感安心的消息在8月29日来临,西三环和东五环两个高端商品房主要牵头人接到了北京市住建委的电话,业主向经济观察报转述,官方表示会责成开发商、商品房和自住房业主三方协商,在达成一个共同满意的方案之前,围栏保留。



拆墙



两个白热化小区的围栏暂时没有拆除,但在北京市更多的围栏都处于观望期。据不完全统计,自北京2013年提出面向全市具备购房资格的家庭提供自住型商品房以来,数十个项目都或多或少面临着同样的问题。


对于保障房业主来说,目前其维权的依据是2015年7月份北京市住建委印发的京建法〔2015〕8号文(以下简称“8号文”),文中提出若商品房与保障房分区实施物业管理,应分区建设公共建筑和共用设施,分别配套设备设施;若实施统一物业管理,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。


值得注意的是,除了2015年的8号文,今年2月份,北京市住建委在官网挂出了《自住型商品住房规划设计方案审查要点》征求意见稿。


意见稿中提到,“配建自住型商品住房项目应满足均好性要求,即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下,自住型商品房与普通商品房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。”


有评论认为,仅仅这一条,就将堵死高端物业开发商惯用的高低配排布,如果意见实行,现有的高容积率土地作出低容积率项目的做法就难以为续,许多项目的规划可能要重做。


其中,在第二点“规划布局”中,对于自住型商品房的物业管理更提出了细致的要求。征求意见稿提到,“配建自住型商品住房项目,商品住房与自住型商品住房应实施统一物业管理,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的自住型商品住房与商品住房进行物理分割。”与8号文不同,这份意见征求稿完全摒弃了允许开发商对保障房和商品房小区进行分割管理的政策空间。


这份征求意见稿最终会以什么样的条款面世或给后续相关问题的解决带来更明确的政策指引,不过,值得反思的是,横亘在高端住宅和保障房社区之间的围墙折射出来的分歧要通过什么方式才能真正弥合。


北京楼市每日成交数据(9月1日)


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