原创观念研究院12-12 02:20

摘要: 政府为何不再欢迎万达?

 

万达到底发生了什么?我不能乱说,因为万达最爱起诉自媒体。

 

只能引用黄奇帆的话,全国人大财经副委员长的发言,比较经得起起诉。

 


黄奇帆的话意思很明确:不怎么欢迎万达模式,认为万达是在骗政府,想把1000万的地变为100万。

 



产业链和食物链

 

为城市建地标和配套,提高城市颜值和价值的万达模式,为何忽然不被欢迎?

 

有必要来普及一下“产业链”的知识,任何一个行业,暗中都有一个产业链,房地产也不例外,简单举例一下: 


我再举一个“食物链”的例子,行业产业链和食物链,两者是不是很类似?

 


没错,产业链即食物链。


谁都想成为食物链的顶端,但是,食物链的位置是打出来的,谁的实力更强,谁就处于上游,所以别相信哪些创业创新者的忽悠,产业链谁都可以画,都可以把自己画到顶层,形成新的生态。但这都是纸面的,99.9%的失败率。

 

没有实力,谁听你的?


动物世界的顶端标志是“吃别人”的权力,而商业产业链的顶端标志,是掌握“定价权”。

 

貌似很多设计生态链的人,连产业链和生产链都分不清楚。

 



开发商赚4种钱的房地产模式

 

以前房地产的生态链是这样的:

 

1)开发商处于房地产食物链顶端;控制着融资和土地。


2)城市化不足,没有红利的土地就只能种菜花,所以政府没有议价权,动辄招商千亩运营大盘,不是割让领土,而是政绩。

 

这个产业链之下,开发商一共赚4种钱:


1)土地红利。囤积了万亩土地,随着房价上升,而土地溢价。政府是享受不到的,最多收个土地增值税,但是可以被规避。


2)开发红利。地价虽然便宜,但是计算开发成本时,开发商是按现在土地价格计算成本。开发商获得的利润,也要在10%以上。


3)资金收益。开发商组建资金平台,获得比较低的利息,比如5%、6%,还有2%到3%的,但是分公司找集团融资,是按10%以上付利息的。所以这一块也赚钱。


4)持有收益。所有卖掉的房子,都是业主赚了钱,但是没有卖掉持有的物业,开发商还享受溢价。

 



政府变为最大赢家的模式

 

上一种产业链之下,政府能赚的钱也是大把,但仅限于存量土地增值。


某一天,政府醒过来,发现开发商赚太多了,心想这不对啊,我才是房地产的最大抄盘手:银行的钱听我的,土地都是国有的。

 

于是政府想改产业链,变成这样:

 

1)、政府变为最大操盘手,严控土地;

2)、土地增值升值问题,政府靠各种模式,自行解决。

3)、地价推动房价的年代开始。

 

这个产业链和以往产业链,参与者并没有变化,还是土地方、资本方、开发链和持有环节。


但是,定价权变了:

 

 

1)、政府赚了更多的收益,土地整理是要单独计算整理成本的,一级整理要赚钱,构成起拍价的参考要件;在土地拍卖环节里,还要通过溢价来获得土地出让增值,这就是溢价率的意义。


2)、每一块地赚两笔钱:整理收益+出让收益。直接拉高所有储备土地的溢价,政府成为最大赢家。


3)、开发商收益大幅度减少,能有想象空间的,只有开发收益了。这是个脏活累活。

 

 

万达模式的警钟

 

我想,黄奇帆不但不喜欢万达,可能还不喜欢一切按第一种模式的开发商,扯着城市运营旗号:建配套和建文旅。对于政府来说,这太不公平了。



一切公平都是相对的,存在的公平,都是出于食物链顶端的群体眼中的公平和非公平,所以政府有这个资格。


万达只是个开始,还有很多开发商不被喜欢,只是万达做得太极致太典型了。除非做到千亿销售额的TOP20开发商,每块地都是公开市场拍卖而来。

 

在今天的中国土地上,分城市的级别,房地产分为两种模式:


1)、房价推动地价的。

也就是第一种模式,开发商是食物链顶端的;



2)、地价推动房价的。



也是第二种模式,政府出于房地产食物链顶端的。

在一二线城市,估计开发商只能做脏活累活——赚取开发收益。